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共26筆/共3頁

集村農舍發展的沿革	2020/01/22發佈
根據農委會統計，自民國89年農發條例修正後實施至今，實際參與集村農舍興建的起造人大多以居住為考慮，完全疏忽了農舍之興建是為了便於農業經營的初衷。於是，民國99年監察院便糾正了農委會及內政部，並進而促成了後來幾年的大幅修法，讓農舍包括集村農舍申請的審查條件變得更嚴謹，甚至可以說是相當不易。深究集村興建農舍的立法方向，主要是以往零散的農舍，造成了優良農地的破碎，農業經營被影響。而集村農舍的設計是讓散布優良農田各角落的農舍，可以轉型成為以農業經營為主的社區型住宅，在資源整體規劃下，讓農業發展環境變得更好。但是，當農民以優良農業用地(特定農業區)申請「興建集村農舍用地(本宗)」，「農業用地(配地)」卻遠在山區或森林區，甚至是人車無法到達的邊際農地，根本無法達到原本立法的美意。於是大幅修法變成政府不得不做的政策修正，然而，這些興建農舍政策的修改，雖遏制了商人唯利是圖，且與原來意旨不同的歪風，卻也因為種種限制，造成集村農舍產品幾乎在市場上消失，甚至有「集村農舍不可興建」的傳言與假象。

集村農舍發展的沿革

2020/01/22發佈

根據農委會統計，自民國89年農發條例修正後實施至今，實際參與集村農舍興建的起造人大多以居住為考慮，完全疏忽了農舍之興建是為了便於農業經營的初衷。於是，民國99年監察院便糾正了農委會及內政部，並進而促成了後來幾年的大幅修法，讓農舍包括集村農舍申請的審查條件變得更嚴謹，甚至可以說是相當不易。深究集村興建農舍的立法方向，主要是以往零散的農舍，造成了優良農地的破碎，農業經營被影響。而集村農舍的設計是讓散布優良農田各角落的農舍，可以轉型成為以農業經營為主的社區型住宅，在資源整體規劃下，讓農業發展環境變得更好。但是，當農民以優良農業用地(特定農業區)申請「興建集村農舍用地(本宗)」，「農業用地(配地)」卻遠在山區或森林區，甚至是人車無法到達的邊際農地，根本無法達到原本立法的美意。
於是大幅修法變成政府不得不做的政策修正，然而，這些興建農舍政策的修改，雖遏制了商人唯利是圖，且與原來意旨不同的歪風，卻也因為種種限制，造成集村農舍產品幾乎在市場上消失，甚至有「集村農舍不可興建」的傳言與假象。

農委會為什麼要要求農舍臨路臨側？直接蓋在田中間不是霸氣又高大上嗎？	2020/01/22發佈
啊，這個現在吵很兇，先說結論的話，就是中央政府認為法律就是這樣訂所以該遵守，但有地方政府說那個只是行政指導啦可以不甩它。如果你覺得放心啦我午夜夢迴都不會驚醒睡不著，可以試看看不管這規定；不過如果還是會怕怕的話，還是臨路臨側比較好喔。雖然講完結論了，但我們還是多花點力氣看看正反面說法。宜蘭代理縣長陳金德最近因為農委會要求「農舍興建必須臨路臨側」一事槓上農委會，強調法律在限制人民權益時，必須要有明確授權和依據，而與農舍直接相關的《農發條例》中，並沒有明確要求農舍必須緊鄰地界、道路，所以如果農委會執意要求地方政府限制農民興建農舍一定要臨路臨側，恐有「違法違憲」之虞。農委會副主委陳吉仲則親上火線反擊，指出《農發條例》第 18 條之 1 就講明，農民蓋農舍ＯＫ，但前提是「不影響農業生產環境及農村發展」，所以同法第 18 條之 5 就要求內政部與（農業）中央主管機關，也就是農委會一起擬定了一份《農業用地興建農舍辦法》。在這個辦法中，農委會要求農舍申請人必須填寫一份「農舍經營計劃書」，並在其申請書中載明：「農舍用地應矩形配置於農地之地界線側及臨接道路，不得影響農業經營用地之完整性。但屬特殊地形者，不在此限。」農委會認為，雖然「臨路臨側」沒有載明在《農發條例》中，但之後衍生的辦法、經營計畫申請書都是由《農發條例》授權而來，法源依據明確，用意也是為了維持完整農業生產環境，所以地方政府應該遵守。不過陳金德認為，農委會當初訂完辦法和經營計畫申請書，發函給各地方政府時，只是作為「審查參考」，充其量不過是個「拿來參考的行政指導」，不算明確法律，而地方政府只要能要求農舍、農業設施集中配置，還是能完整保留農地啊，幹嘛非得強制農民只能把農舍蓋在邊邊角角，這樣是侵犯農民權益。看完雙邊說法，你怎麼想？

農委會為什麼要要求農舍臨路臨側？直接蓋在田中間不是霸氣又高大上嗎？

2020/01/22發佈

啊，這個現在吵很兇，先說結論的話，就是中央政府認為法律就是這樣訂所以該遵守，但有地方政府說那個只是行政指導啦可以不甩它。如果你覺得放心啦我午夜夢迴都不會驚醒睡不著，可以試看看不管這規定；不過如果還是會怕怕的話，還是臨路臨側比較好喔。雖然講完結論了，但我們還是多花點力氣看看正反面說法。宜蘭代理縣長陳金德最近因為農委會要求「農舍興建必須臨路臨側」一事槓上農委會，強調法律在限制人民權益時，必須要有明確授權和依據，而與農舍直接相關的《農發條例》中，並沒有明確要求農舍必須緊鄰地界、道路，所以如果農委會執意要求地方政府限制農民興建農舍一定要臨路臨側，恐有「違法違憲」之虞。
農委會副主委陳吉仲則親上火線反擊，指出《農發條例》第 18 條之 1 就講明，農民蓋農舍ＯＫ，但前提是「不影響農業生產環境及農村發展」，所以同法第 18 條之 5 就要求內政部與（農業）中央主管機關，也就是農委會一起擬定了一份《農業用地興建農舍辦法》。在這個辦法中，農委會要求農舍申請人必須填寫一份「農舍經營計劃書」，並在其申請書中載明：「農舍用地應矩形配置於農地之地界線側及臨接道路，不得影響農業經營用地之完整性。但屬特殊地形者，不在此限。」農委會認為，雖然「臨路臨側」沒有載明在《農發條例》中，但之後衍生的辦法、經營計畫申請書都是由《農發條例》授權而來，法源依據明確，用意也是為了維持完整農業生產環境，所以地方政府應該遵守。不過陳金德認為，農委會當初訂完辦法和經營計畫申請書，發函給各地方政府時，只是作為「審查參考」，充其量不過是個「拿來參考的行政指導」，不算明確法律，而地方政府只要能要求農舍、農業設施集中配置，還是能完整保留農地啊，幹嘛非得強制農民只能把農舍蓋在邊邊角角，這樣是侵犯農民權益。
看完雙邊說法，你怎麼想？

很多人說農舍有違法問題，到底是哪方面違法？	2020/01/22發佈
這個分為「農地違規」與「農舍違規」兩種情況。所謂的農地違規，簡單講就是沒有落實農地農用，把當初申請時宣稱要實施的農業計畫，當成政客的政治承諾處理（U KNOW）。有房仲透露，在 2015 年修正《農業用地興建農舍辦法》以前，農業計畫隨便寫一寫，種個香蕉樹給審核的人看就可以了（不喜歡吃香蕉就去種別的），後續就不會再檢查，導致很多人審核完就砍樹填土開始蓋田園造景停車場。據房仲的說法是，修法後地方政府比較有在把關了，所以這部分可以做到什麼程度，可能要看你的背景夠不夠力了。所謂的農舍違規就是違建。以前很多人在拿到使用執照後，就會開始「突破法規限制」，讓農舍一眠大一吋，變高又變壯。更厲害的人，會在拿到使用執照後，在一切都還合法的狀況下，就先檢舉自己的農舍違規，稽查大隊來檢查時發現「查無不法」，就會跟你說掰掰，並且註記你的農舍已經被檢查過一次了。這樣做的話，萬一以後你的農舍再被檢舉違建，稽查大隊因為人力、經費都非常吃緊，就會有比較高的機率先 PASS 不去檢查你的農舍。換句話說，地方政府有多大的決心和魄力要嚴查農舍，又有多少人力經費可以落實稽查，會決定大家可能違規到什麼程度。

很多人說農舍有違法問題，到底是哪方面違法？

2020/01/22發佈

這個分為「農地違規」與「農舍違規」兩種情況。所謂的農地違規，簡單講就是沒有落實農地農用，把當初申請時宣稱要實施的農業計畫，當成政客的政治承諾處理（U KNOW）。有房仲透露，在 2015 年修正《農業用地興建農舍辦法》以前，農業計畫隨便寫一寫，種個香蕉樹給審核的人看就可以了（不喜歡吃香蕉就去種別的），後續就不會再檢查，導致很多人審核完就砍樹填土開始蓋田園造景停車場。據房仲的說法是，修法後地方政府比較有在把關了，所以這部分可以做到什麼程度，可能要看你的背景夠不夠力了。所謂的農舍違規就是違建。以前很多人在拿到使用執照後，就會開始「突破法規限制」，讓農舍一眠大一吋，變高又變壯。更厲害的人，會在拿到使用執照後，在一切都還合法的狀況下，就先檢舉自己的農舍違規，稽查大隊來檢查時發現「查無不法」，就會跟你說掰掰，並且註記你的農舍已經被檢查過一次了。這樣做的話，萬一以後你的農舍再被檢舉違建，稽查大隊因為人力、經費都非常吃緊，就會有比較高的機率先
PASS 不去檢查你的農舍。換句話說，地方政府有多大的決心和魄力要嚴查農舍，又有多少人力經費可以落實稽查，會決定大家可能違規到什麼程度。

我有朋友最近蓋了一棟農舍，但他說手頭緊想脫手，我該買嗎？	2020/01/22發佈
看你介不介意產權無法立即移轉囉。根據《農發條例》第 18 條之 2 規定，新建農舍產權必須取得使用執照滿 5 年後才可以移轉，也就是說，你現在買的話也ＯＫ，但產權還得等好幾年才能移轉到你名下。這個相關規定有三種例外狀況，第一個是「老農地」所興建的農舍不受此限，另外兩種狀況則是過世繼承和法院拍賣，所以也有人將新建農舍設定抵押權，透過法拍程序轉手給買方。

我有朋友最近蓋了一棟農舍，但他說手頭緊想脫手，我該買嗎？

2020/01/22發佈

看你介不介意產權無法立即移轉囉。根據《農發條例》第 18 條之 2 規定，新建農舍產權必須取得使用執照滿 5 年後才可以移轉，也就是說，你現在買的話也ＯＫ，但產權還得等好幾年才能移轉到你名下。這個相關規定有三種例外狀況，第一個是「老農地」所興建的農舍不受此限，另外兩種狀況則是過世繼承和法院拍賣，所以也有人將新建農舍設定抵押權，透過法拍程序轉手給買方。

可以只買農舍那 1/10 的地，不買剩下的 9/10 嗎？	2020/01/22發佈
哪有那麼爽的事。根據《農發條例》第 18 條之 4 規定，「農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權」，換句話說，90% 農地和 10% 農舍，是不能分割買賣、移轉的。

可以先買小農舍，再改建嗎？	2020/01/22發佈
可以啊，你要重新申請建照。興建範圍都要符合《農地興建農舍管理辦法》，農業經營計劃書也要重提，不然就是成為農舍與農地雙重違規。過去有一種被官員稱為「合法不合理」的做法，叫做「狗籠農舍」、「一坪農舍」，就是利用類似這樣的方式蓋農舍。實際上的做法，通常是仲介或建商先找比較不受法規拘束的老農，以他們當人頭去申請一個只有一坪大小，通常只有鐵皮的簡陋農舍。等拿到建照、使用執照後，再把這個已經合法申請的農舍，賣給之後有需求的買家，這之後想怎麼改建就是買家的事了。過去因為這樣的狀況實在太氾濫了，所以內政部在 2013 年 7 月時修正《農業用地興建農舍辦法》，規定新建農舍面積不得低於 13 坪，而且曾經申請過農舍建照的農民，除非證照因為特殊原因被撤銷，否則 5 年內不得再申請，此後狗籠農舍的狀況就比較少了。（其實沒差啊反正可以找老農配建）

可以先買小農舍，再改建嗎？

2020/01/22發佈

可以啊，你要重新申請建照。興建範圍都要符合《農地興建農舍管理辦法》，農業經營計劃書也要重提，不然就是成為農舍與農地雙重違規。過去有一種被官員稱為「合法不合理」的做法，叫做「狗籠農舍」、「一坪農舍」，就是利用類似這樣的方式蓋農舍。實際上的做法，通常是仲介或建商先找比較不受法規拘束的老農，以他們當人頭去申請一個只有一坪大小，通常只有鐵皮的簡陋農舍。等拿到建照、使用執照後，再把這個已經合法申請的農舍，賣給之後有需求的買家，這之後想怎麼改建就是買家的事了。過去因為這樣的狀況實在太氾濫了，所以內政部在 2013
年 7 月時修正《農業用地興建農舍辦法》，規定新建農舍面積不得低於 13 坪，而且曾經申請過農舍建照的農民，除非證照因為特殊原因被撤銷，否則 5 年內不得再申請，此後狗籠農舍的狀況就比較少了。（其實沒差啊反正可以找老農配建）

直接買一棟農舍大概要多少錢？	2020/01/22發佈
就跟買房子一樣，價格會因為大小、地段而有不小的落差。以全台農舍長得最茂盛的宜蘭縣來說，根據過去 5 年的實價登錄資訊，平均樓地板面積 80 坪，含 1.5 分地的農舍，平均價格大約落在 1,500 萬元上下，不過除了面積以外，農舍的區段和生活機能當然也會影響價格囉。

一個人名下只能申請蓋一棟農舍，那買呢？	2020/01/22發佈
沒有限制喔，可以買很多棟。但是入手農舍之後，當初原申請人所提出的農舍經營計劃書，你也必須接手。擺爛不處理的話，會有農地違規問題。

什麼是老農配建？	2020/01/22發佈
2000 年《農發條例》修正後允許農地、農舍自由買賣，也將農地區分成俗稱的「老農地」和「新農地」兩種。在 2000 年 1 月 28 日之後才持有的農地，一般稱為「新農地」，想在上面蓋農舍的話，就必須遵守 0.25 公頃最小農地面積限制、設籍並持有滿兩年才能興建，而且取得使用執照後滿 5 年才能移轉。但是呢，最厲害就是這個但是了，在 2000 年 1 月 28 日之前已持有的「老農地」，則完全沒有上述的限制。對於想要一圓田園生活夢，渴望擁有農舍的買家來說，最快速也輕鬆取得農舍的方式，當然不是慢慢買農地ＤＩＹ，而是直接找持有老農地的農民「配合建設」，也就是俗稱的「老農配建」了。對買家來說，老農配建有許多優點，例如因為沒有最小面積限制，所以可以降低土地持有成本，而且移轉前就請老農申請蓋農舍，大幅縮短等待期，農舍取得使用執照後，也不用等 5 年就可以移轉，種種優點看在農舍買家眼中，都是很大的吸引力。

什麼是老農配建？

2020/01/22發佈

2000 年《農發條例》修正後允許農地、農舍自由買賣，也將農地區分成俗稱的「老農地」和「新農地」兩種。在 2000 年 1 月 28 日之後才持有的農地，一般稱為「新農地」，想在上面蓋農舍的話，就必須遵守 0.25 公頃最小農地面積限制、設籍並持有滿兩年才能興建，而且取得使用執照後滿 5 年才能移轉。但是呢，最厲害就是這個但是了，在 2000 年 1 月 28 日之前已持有的「老農地」，則完全沒有上述的限制。對於想要一圓田園生活夢，渴望擁有農舍的買家來說，最快速也輕鬆取得農舍的方式，當然不是慢慢買農地ＤＩＹ，而是直接找持有老農地的農民「配合建設」，也就是俗稱的「老農配建」了。
對買家來說，老農配建有許多優點，例如因為沒有最小面積限制，所以可以降低土地持有成本，而且移轉前就請老農申請蓋農舍，大幅縮短等待期，農舍取得使用執照後，也不用等 5 年就可以移轉，種種優點看在農舍買家眼中，都是很大的吸引力。

聽起來買農地蓋農舍好麻煩，那一般人可以直接買現成農舍嗎？	2020/01/22發佈
可以啊，找老農配建，或者找誰已經持有農舍超過 5 年想脫手的，都可以買。 2015 年 9 月時，行政院拍板定案《農發條例》第 18 條之 1 修正草案，打算要求「買農舍」的人也要有農民資格，結果送進立法院後就一直被冷凍到現在，政黨輪替都多久了也沒人要排案審查。換句話說，除非立法院經濟委員會誰有勇氣排案審查《農發條例》修正案，而且真的修法通過，否則大家還是可以繼續買農舍。（修法的難度可能比同花要打贏 FULL HOUSE 還難）

聽起來買農地蓋農舍好麻煩，那一般人可以直接買現成農舍嗎？

2020/01/22發佈

可以啊，找老農配建，或者找誰已經持有農舍超過 5 年想脫手的，都可以買。 2015 年 9 月時，行政院拍板定案《農發條例》第 18 條之 1 修正草案，打算要求「買農舍」的人也要有農民資格，結果送進立法院後就一直被冷凍到現在，政黨輪替都多久了也沒人要排案審查。換句話說，除非立法院經濟委員會誰有勇氣排案審查《農發條例》修正案，而且真的修法通過，否則大家還是可以繼續買農舍。（修法的難度可能比同花要打贏 FULL HOUSE 還難）

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